Der Unterschied zwischen Ferienvermietung und Ferienhaus ist wichtig, vor allem in Italien, weil sich die Verpflichtungen, Leistungen und das, was man den Gästen anbieten kann (oder nicht), ändern.
Hier finden Sie eine klare und aktuelle Erklärung.
✅ 1. TOURISTISCHE VERMIETUNG
Eine touristische Vermietung ist eine einfache Vermietung einer Immobilie zu touristischen Zwecken, ohne die für Beherbergungsbetriebe typischen Dienstleistungen.
Hauptmerkmale
Es handelt sich nicht um eine unternehmerische Tätigkeit (es sei denn, Sie verwalten viele Immobilien auf kontinuierlicher beruflicher Basis).
Sie können eine oder mehrere Einheiten mieten.
Sie können der Person keine Dienstleistungen anbieten:
KEIN Frühstück
KEINE Reinigung während des Aufenthaltes
KEIN Wechsel der Bettwäsche während des Aufenthaltes
KEIN Empfang oder kontinuierliche Unterstützung
Sie können Folgendes anbieten: Erstreinigung, Wäsche bei Ankunft, Nebenkosten und Check-in/Check-out.
Einhaltung der Vorschriften
Sie hängen von der Region ab, sind aber im Allgemeinen erforderlich:
Kurzer Mietvertrag (auch digital).
Benachrichtigung von Gästen über das Unterkunftsportal des Polizeipräsidiums.
Zahlung der Kurtaxe, sofern von der Gemeinde vorgesehen.
CIS / CIR / CAV-Code nur in einigen Regionen (z. B. Apulien: CIS auch für Mietverträge vorgeschrieben).
✅ 2. FERIENHAUS (HÖHLE)
Das Holiday House ist eine echte Nicht-Hotel-Unterkunft.
Eigenschaften
Sie kann je nach Region in unternehmerischer oder nichtunternehmerischer Form geführt werden.
Sie ermöglicht das Angebot von Dienstleistungen:
periodische Reinigung
Wechsel der Bettwäsche auch während des Aufenthaltes
Betreuung und Unterstützung der Gäste
Es handelt sich eher um ein “Mini-Hotel” oder einen “professionellen Service”.
Wichtigste Verpflichtungen
SCIA an den SUAP der Gemeinde (Beginn der Unterbringungstätigkeit).
CIR / CIS obligatorisch (Strukturidentifikationscode).
Fremdenverkehrsregister und Mitteilungen (Ankünfte und Anwesenheit in der Region).
Das Unterkunftsportal von Questura.
Touristensteuer.
Alle strukturellen Anforderungen (Quadratmeterzahl, Mindestausstattung, Sicherheit).
🔍 Zusammengefasst
| Merkmal | Touristischer Mietvertrag | Ferienhaus (CAV) |
|---|---|---|
| Handelt es sich um ein Beherbergungsunternehmen? | ❌ Nein | ✅ Ja |
| Kann ich zusätzliche Dienstleistungen anbieten? | ❌ Nein | ✅ Ja |
| SCIA an die Gemeinde? | ❌ Nein | ✅ Ja |
| Identifizierungscode (CIS/CIR)? | Hängt von der Region ab (in Apulien: ja) | Immer ja |
| Webhosting-Verpflichtung? | ✔️ Ja | ✔️ Ja |
| Touristensteuer? | ✔️ Ja | ✔️ Ja |
| Flexibilität | Hoch | Medien |
| Wahrgenommene Professionalität | Medien | Hoch |
🧭 Welches soll man wählen?
Das hängt von Ihren Zielen ab:
💡 Wählen Sie TOURIST LOCATOR, wenn:
Sie wollen einfach und ohne großen Aufwand zurechtkommen.
Sie wollen (oder können) der Person keine Dienstleistungen anbieten.
Die Immobilie wird auch von Ihnen oder Ihrer Familie genutzt.
💡 Wählen Sie HOLIDAY HOME, wenn:
Sie möchten professionellere Arbeit leisten.
Sie wollen Dienstleistungen anbieten (zusätzliche Reinigung, Wäschewechsel, Betreuung).
Sie haben mehrere Wohnungen und möchten ein geordnetes Erscheinungsbild.
Zusammengefasst
Unterschied zwischen Touristenmiete und Ferienhaus: Was ändert sich wirklich?
Der Unterschied zwischen Touristenmiete ie Ferienvermietung ist für jeden, der eine Unterkunft mietet oder einen Ort für seinen Aufenthalt wählt, von grundlegender Bedeutung. Eine Ferienvermietung ist eine einfache Kurzzeitvermietung ohne zusätzliche Dienstleistungen: Der Eigentümer stellt die möblierte Unterkunft zur Verfügung, kann aber kein Frühstück, keine Reinigung während des Aufenthalts und keine laufende Betreuung anbieten.
Das Ferienhaus, Die Ferienwohnung hingegen ist eine echte Nicht-Hotelunterkunft, für die eine SCIA und ein Identifikationscode erforderlich sind und die Dienstleistungen wie Wäschewechsel, regelmäßige Reinigung und Gästebetreuung bietet. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die touristische Vermietung flexibler ist und sich für diejenigen eignet, die Autonomie suchen, während die Ferienwohnung eine Erfahrung garantiert, die eher einem Hotel ähnelt und ideal für diejenigen ist, die Komfort und zusätzliche Dienstleistungen wünschen.
Welche besonderen Verpflichtungen gelten in Apulien (Monopoli/Capitolo), wo die Rechtsvorschriften besonders sind.
Nachfolgend finden Sie die spezifischen Verpflichtungen, die in Monopoli / Capitolo (Apulien) für diejenigen gelten, die eine Immobilie als Touristenmietobjekt oder Ferienhaus vermieten, gemäß den aktualisierten regionalen Vorschriften der Region Apulien.
✅ Allgemeiner Rahmen für Apulien
In Apulien wurde ein regionales Register für Beherbergungsbetriebe außerhalb von Hotels eingerichtet, das auch Unterkünfte umfasst, die zu touristischen Zwecken vermietet werden: Um legal zu vermieten, muss man sich registrieren lassen.
Jede Einheit muss einen Identifikationscode für die Einrichtung (CIS) haben. Der Code muss in allen Werbematerialien, Anzeigen, im Internet oder in gedruckter Form angegeben werden.
Ab 2024-2025 sieht die Gesetzgebung - mit der Einrichtung der nationalen BDSR-Datenbank - vor, dass viele Einrichtungen vom CIS (regionaler Identifikationscode) auf den neuen CIN (nationaler Identifikationscode) umsteigen, der über ein telematisches Verfahren ermittelt werden kann.
🆕 Regulatorische Nachrichten 2025 (Regionalgesetz 15/2025) - was ändert sich für die Mieter in Monopoli/Kapitel
Ab Oktober 2025 (Inkrafttreten mit der Änderung des R.L. 49/2017 durch R.L. 15/2025):
Auch für touristische Vermietungen - nicht nur für Ferienhäuser - hat sich die Erfüllung geändert: Wenn es sich um eine unternehmerische Tätigkeit handelt, ist die SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) erforderlich; wenn es sich um eine nicht-unternehmerische Tätigkeit handelt (z. B. eine Privatperson, die einige Male vermietet), ist die CIA (Comunicazione di Inizio Attività) erforderlich.
Jeder, der ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung betreibt, muss die Unterkunft über die regionale digitale Plattform DMS Puglia registrieren und dabei angeben, dass es sich um eine Nicht-Hotelunterkunft handelt.
Eine Haftpflichtversicherung für Gäste ist obligatorisch, um Schäden und Risiken im Zusammenhang mit dem Beherbergungsbetrieb abzudecken. ANBBA+1
Anlagen, die zum Zeitpunkt der Gesetzesänderung bereits aktiv waren, müssen innerhalb von 365 Tagen reguliert werden, d. h. innerhalb der von der Region gesetzten Frist (die je nach Jahr der Aktivierung variiert).
🏠 Spezifikationen für nicht-unternehmerische “Ferienhäuser” in Monopoli/Kapitel
Wenn es sich um ein Ferienhaus handelt, das im Rahmen einer gelegentlichen/nicht geschäftlichen Tätigkeit betrieben wird (Privatperson, die vermietet, ohne “geschäftlich” tätig zu sein):
Das Gesetz 2023 erlaubt es Privatpersonen, bis zu 3 Immobilien als Ferienhäuser zu besitzen. Bei Überschreitung dieser Grenze würde es sich um eine unternehmerische Tätigkeit handeln.
Auch hier ist es erforderlich, im Regionalregister eingetragen zu sein und den Identifikationscode (CIS oder jetzt CIN) zu besitzen.
Es ist notwendig, die Formulare der Gemeinde (im Fall von Monopoli: Formular “Ferienhaus - Nichtunternehmer”) zu übermitteln, um die Daten der Struktur mitzuteilen und die Anerkennung zu erhalten.
⚠️ Risiken und Sanktionen bei Nichteinhaltung
Wer für eine Einrichtung ohne CIS/CIN oder mit einem falschen Code wirbt, riskiert Geldbußen von 500 bis 3.000 Euro pro Anzeige/Veröffentlichung.
Wer den SCIA oder CIA nicht fristgerecht einreicht oder sich nicht im DMS registriert, riskiert die Aussetzung seiner Tätigkeit - oder andere Sanktionen für unregelmäßige Tätigkeiten.
📝 In der Praxis: Was Sie tun müssen, wenn Sie in Monopoli mieten/Kapitel
Innerhalb kurzer Zeit** registrieren Sie die Unterkunft auf DMS Puglia** und beantragen den Identifikationscode (CIS oder CIN).
Wenn es sich um eine kontinuierliche Tätigkeit handelt oder mehrere Grundstücke betroffen sind → SCIA beim SUAP einreichen; wenn es sich um eine gelegentliche Tätigkeit mit nur wenigen Grundstücken handelt → CIA.
Schließen Sie eine Haftpflichtversicherung ab.
Achten Sie darauf, dass jede Anzeige/Werbung den Identifikationscode enthält.
Wenn Sie mehr als 3 Immobilien besitzen, die als Ferienwohnungen genutzt werden sollen, sollten Sie die Unternehmensform in Betracht ziehen, da sich die Vorschriften oberhalb der Schwelle ändern.
Zusammenfassung:
Verpflichtungen für touristische Vermietungen und Ferienhäuser in Apulien (Monopoli/Capitolo) - Zusammenfassung 2025
1. Obligatorische Registrierung im DMS Apulien
Alle touristischen Vermietungen und Ferienhäuser müssen in der digitalen Plattform DMS Puglia registriert werden, um im regionalen Register erscheinen zu können.
2. Identifizierungscode (CIS / CIN)
Jede Immobilie muss einen Identifikationscode haben.
Der Code muss in jeder Anzeige oder Werbung (online und offline) angezeigt werden.
3. SCIA oder CIA
- Obligatorische SCIA für unternehmerische Tätigkeiten.
- CIA für nicht-unternehmerische touristische Vermietungen oder Ferienhäuser.
4. Versicherungspolice
Eine Haftpflichtversicherung für Gäste ist erforderlich.
5. Obligatorische Mitteilungen
- Kurtaxe in der Gemeinde Monopoli.
- Mitteilung der Gäste an das Web-Unterkunftsportal.
6. Grenzen für nicht-unternehmerische Ferienhäuser
Maximal 3 nicht professionell verwaltete Objekte.
7. Sanktionen
Von 500 bis 3000 € für die Nichtanzeige des CIS/CIN.
Mögliche Aussetzung der Tätigkeiten bei fehlender SCIA/CIA oder Registrierung im DMS