Eröffnen Sie ein Beherbergungsunternehmen mit einer pauschalen Mehrwertsteuernummer oder als Privatperson?

Die Eröffnung einer Mehrwertsteuernummer für die Verwaltung einer Ferienwohnung in Italien ist eine Entscheidung, die für viele nach einer Phase des Ausprobierens, der spontanen Buchführung und einiger berechtigter Zweifel getroffen wird. Am Anfang geht es oft ganz locker zu: Sie vermieten eine Wohnung, vielleicht auch zwei, Sie nutzen Online-Plattformen, Sie verdienen gutes Geld und alles scheint einfach. Dann kommt die richtige Frage auf: als Privatperson weitermachen oder den Schritt zu einem echten Unternehmen wagen?

Die Antwort ist in den meisten Fällen nicht nur steuerlicher, sondern auch praktischer und mentaler Natur. Eine Umsatzsteuer-Identifikationsnummer zu erhalten bedeutet, die Tätigkeit nicht mehr als “vorübergehend” oder grenzwertig zu betrachten, sondern sie mit Gelassenheit zu betreiben. Wenn eine Ferienwohnung dauerhaft beworben wird, regelmäßige Einnahmen erzielt und mit Reinigung, Check-in und Gästebetreuung organisiert ist, handelt es sich für die Steuerbehörden nicht mehr um eine einfache Vermietung, sondern um eine eigenständige wirtschaftliche Tätigkeit. In diesen Fällen weiterhin als Privatperson tätig zu sein, mag kurzfristig bequem erscheinen, birgt aber das Risiko von Streitigkeiten, Steuerrückforderungen, Steuernachzahlungen und Strafen.

Aus wirtschaftlicher Sicht bietet Italien also ein Instrument, das die MwSt-Registrierung weit weniger “beängstigend” macht, als man denken könnte: die Pauschalregelung. Diejenigen, die eine Ferienwohnung betreiben, können mit dieser Regelung nur einen Teil ihrer Einnahmen zu niedrigen Sätzen versteuern, vor allem in den ersten Jahren ihrer Tätigkeit. In der Praxis wird nicht alles besteuert, was Sie einnehmen, und die Ersatzsteuer ist oft niedriger als das, was eine Privatperson nach dem Pauschalsteuersatz zahlen würde, vor allem, wenn die Einnahmen zu steigen beginnen. Hinzu kommt, dass die Sozialversicherungsbeiträge, auch wenn sie einen großen Teil der Kosten ausmachen, kein “verlorenes” Geld sind, sondern eine Rentenposition aufbauen und für die Zukunft absichern.

Dann gibt es noch einen oft unterschätzten Aspekt: die Handlungsfreiheit. Mit einer Umsatzsteuer-Identifikationsnummer können Sie ohne Angst vor “Überforderung” arbeiten, Sie können wachsen, eine zweite oder dritte Immobilie hinzufügen, mit anderen zusammenarbeiten, die Verwaltung automatisieren und sich gegenüber Kunden, Portalen und Institutionen professionell präsentieren. Sie müssen nicht mehr auf jedes Detail achten, um nicht “zu organisiert” zu erscheinen, denn Organisation wird zu Ihrer Stärke und nicht zu einem Risiko.

Natürlich ist die Erteilung einer Mehrwertsteuernummer nicht für jeden geeignet. Wenn es sich bei der Ferienwohnung um eine gelegentliche Tätigkeit mit begrenzten Einnahmen und ohne Wachstumsaussichten handelt, kann es sinnvoll sein, sie privat zu führen. Wenn die Einnahmen jedoch beträchtlich werden und die Verwaltung kontinuierlich erfolgt, ist die Mehrwertsteuernummer keine Belastung mehr, sondern ein Instrument zum Schutz und zur Optimierung. In vielen Fällen verdient man mit der Nummer nicht nur mehr, sondern schläft auch besser.

Letztendlich zahlt sich die Eröffnung einer Mehrwertsteuernummer für die Verwaltung eines Ferienhauses in Italien aus, wenn man sich entschließt, ernsthaft zu arbeiten: transparent zu arbeiten, den richtigen Betrag zu zahlen, die Risiken zu verringern und mit der Zeit ein nachhaltiges Geschäft aufzubauen. Es ist ein Schritt, der nur so lange beängstigend ist, wie er eine abstrakte Idee bleibt; sobald man den Mechanismus verstanden hat, stellt man oft fest, dass es die logischste und natürlichste Wahl für diejenigen ist, die eine Immobilie in eine echte Einkommensquelle verwandeln wollen.

Die Eröffnung eines Beherbergungsbetriebs in Italien (z. B. ein Bed & Breakfast, ein Gästehaus, eine Ferienwohnung oder eine andere Form der touristischen Unterbringung) mit einer Umsatzsteuer-Identifikationsnummer im Rahmen der Pauschalregelung kann eine sehr vorteilhafte Wahl sein, wenn Sie planen, kontinuierlich und professionell, aber mit geringen Kosten und wenig Bürokratie zu arbeiten. Im Folgenden finden Sie eine übersichtliche Schritt-für-Schritt-Anleitung für eine Person, die ganz neu beginnt

1. zu verstehen, was Beherbergungstätigkeit bedeutet und ob eine Mehrwertsteuernummer benötigt wird
In Italien kann die Tätigkeit der Beherbergung von Touristen auf unterschiedliche Weise ausgeübt werden:

🏠 Gelegenheitsarbeit (ohne MwSt.-Nummer)
Wenn Sie nur ein Haus oder eine Wohnung gelegentlich und ohne zusätzliche Dienstleistungen mieten, können Sie als Privatperson bleiben und z. B. die cedolare secca (Pauschalsteuer auf die Miete) bis zu einer bestimmten Anzahl von Einheiten und Bedingungen nutzen.
Faustregel 2026: Bei 1 oder 2 touristischen Vermietungsobjekten können Sie ohne Mehrwertsteuernummer arbeiten. Bei 3 oder mehr gilt es bereits als unternehmerische Tätigkeit mit der Verpflichtung, eine Mehrwertsteuernummer zu eröffnen.
👉 Wenn Sie jedoch einen professionellen Beherbergungsbetrieb (B&B, Pension, Ferienhaus usw.) betreiben und nicht nur als Privatperson vermieten wollen, müssen Sie eine Mehrwertsteuernummer beantragen und die entsprechende Steuerregelung einhalten.

🧾 2. wie man eine Mehrwertsteuernummer eröffnet
Um eine Mehrwertsteuernummer in Italien zu eröffnen, müssen Sie:

Wählen Sie den richtigen ATECO-Code für die Tätigkeit: z. B. für B&Bs, Pensionen und Ferienhäuser ist der Code in der Reihe 55.20.xx (z. B. 55.20.41/55.20.42 oder 55.20.51, je nach Art des Betriebs).
Senden Sie die Erklärung über die Aufnahme der Tätigkeit an das Finanzamt und geben Sie die Steuerregelung “forfettario” an.
Melden Sie sich beim INPS für die Verwaltung der Sozialversicherung an (und zahlen Sie Beiträge).
Einreichung der SCIA für die Aufnahme der Aktivitäten und der erforderlichen lokalen Erfüllungen (Beherbergungsregister, eventuelle Kurtaxe, HACCP, wenn Frühstück serviert wird, usw.) bei der Gemeinde und dem SUAP.
👉 Tipp: Lassen Sie diese Aufgaben von einem Buchhalter oder CAF erledigen: Es gibt gesetzliche und regionale Details (Genehmigungen, Gesundheits- und Hygienevorschriften usw.), die allein schwer zu bewältigen sind.

💰 3. Pauschalregelung: Was bedeutet sie für steuerliche Zwecke?
Bei der Pauschalregelung handelt es sich um eine vereinfachte Steuerregelung für Mehrwertsteuerpflichtige mit einem Jahresumsatz von bis zu 85.000 €.

📊 Besteuerung
Sie zahlen eine Ersatzsteuer anstelle der normalen IRPEF, zusätzlichen Steuern, IRAP usw.
Der Standardsatz beträgt 15%.
Wenn es sich um eine neue Tätigkeit handelt und Sie die gleiche Tätigkeit in den letzten 3 Jahren nicht ausgeübt haben, können Sie in den ersten 5 Jahren einen ermäßigten Satz von 5% erhalten.
Die Steuerbemessungsgrundlage ist nicht der gesamte Umsatz: Es wird ein Rentabilitätskoeffizient angewendet, der an Ihren ATECO-Code gebunden ist. Für Beherbergungstätigkeiten (B&B, Zimmervermietung, Ferienhäuser) liegt er bei 40%. Das bedeutet, dass nur die 40% Ihres Einkommens als steuerpflichtiges Einkommen gelten, auf das Steuern und Beiträge berechnet werden.
👉 Vereinfachtes Beispiel:
Wenn Sie 50.000 € einnehmen, auf die der Koeffizient 40% angewendet wird, beträgt Ihr steuerpflichtiges Einkommen 20.000 €. Auf die 20.000 € berechnen Sie Steuern (5% oder 15%) und Sozialversicherungsbeiträge.

🧑‍⚖️ 4. Sozialversicherungsbeiträge (INPS)
Alle Mehrwertsteuerpflichtigen müssen INPS-Beiträge entrichten, die im Gastgewerbe nicht immer einen festen Mindestbetrag wie bei Handwerkern oder Händlern ausmachen:

🪙 Berechnung der Beiträge
Für einige pauschale Unterkunftsaktivitäten gilt das INPS Separate Account (das keinen festen Mindestbeitrag kennt): Sie zahlen nur einen Prozentsatz Ihres steuerpflichtigen Einkommens (etwa 26%).
Wenn Sie unter die gewerbliche/Artigiani-Verwaltung fallen, kann es einen jährlichen Mindestbeitragssatz geben, aber für einige Tätigkeiten, wie z. B. Vermieter, gibt es möglicherweise keinen (je nach Auslegung und INPS-Büro).
Die Beiträge sind bei der Berechnung der Ersatzsteuer vom Einkommen abzugsfähig.
Auf Antrag beim INPS können Beitragsermäßigungen oder -nachlässe gewährt werden (z. B. 35%-Rabatt für neue Aktivitäten).
👉 In der Praxis zahlen Sie neben der Steuer von 5% oder 15% Beiträge, die den größten Posten Ihrer Steuerlast ausmachen können.

🧾 5. Sonstige Belastungen und Verpflichtungen
📅 Buchführungs- und Rechnungsstellungspflichten
Bei der Pauschalregelung wird die Buchführung vereinfacht: Es gibt keine komplizierte Buchführung.
Die Mehrwertsteuer wird nicht auf Rechnungen erhoben oder abgeführt, aber Sie müssen eine elektronische Rechnung ausstellen (obligatorisch für alle Pauschalbesteuerten mit einigen vorübergehenden Befreiungsschwellen).
🪪 Anforderungen an die Gäste
Sie müssen die Gäste über das System Alloggiati Web in der Questura registrieren und den Behörden Informationen gemäß den Vorschriften zur öffentlichen Sicherheit melden.
🏛️ Örtliche Vorschriften
Reichen Sie die SCIA (Anmeldung der Aufnahme von Tätigkeiten) bei der Gemeinde ein.
Einhaltung der Gesundheits- und Sicherheitsvorschriften.
Halten Sie alle regionalen oder kommunalen Vorschriften ein (einige Gemeinden haben spezielle Anforderungen für Beherbergungsbetriebe).
Erfüllung einer etwaigen Kurtaxe und deren korrekte Anwendung.
👉 Diese Schritte sind von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich und erfordern oft professionelle Unterstützung, um keine Strafen zu riskieren.

📌 6. Praktische Hinweise vor dem Start
✔ Überlegen Sie sich, ob Sie sich selbstständig machen oder als Privatperson mit gelegentlichen Kurzzeitpachtverträgen weitermachen wollen (vor allem am Anfang).
✔ Wenden Sie sich vor der Eröffnung an einen Steuerberater: Die Wahl des ATECO-Codes, die Verwaltung des INPS und die Prüfung der Voraussetzungen für die Steuer 5% sind entscheidend und nicht immer sofort möglich.
✔ Planen Sie einen Businessplan realistisch: Kalkulieren Sie durchschnittliche saisonale Einnahmen, Steuern, Beiträge und Kosten.
✔ Denken Sie daran, dass die Pauschalregelung bis zu einem Einkommen von 85.000 € vorteilhaft ist: Wenn Sie planen, diesen Schwellenwert zu überschreiten, sollten Sie gewöhnliche Regelungen oder andere Unternehmensstrukturen in Betracht ziehen.

📌 Kurz und bündig
✔ Die Pauschalregelung macht die Mehrwertsteuerregistrierung einfacher und billiger.
✔ Sie können wenig zahlen (5% Ersatzsteuer + INPS-Beiträge auf das tatsächliche Einkommen).
✔ Sie müssen weiterhin alle bürokratischen und behördlichen Anforderungen eines echten Beherbergungsbetriebs erfüllen.
✔ Der Sozialversicherungsbeitrag ist ein wichtiger Kostenfaktor, der berücksichtigt werden muss.

Nehmen wir also ein praktisches, klares und realistisches Beispiel, damit Sie verstehen, wie viel Sie einnehmen, wie viel Sie zahlen und wie viel wirklich in Ihrer Tasche bleibt, wenn Sie eine pauschale Mehrwertsteuernummer für ein Beherbergungsunternehmen (B&B/Pension/Ferienhaus) haben.

📊 VOLLSTÄNDIGES PRAXISBEISPIEL
Bewirtungstätigkeiten im Rahmen der Pauschalregelung
🔹 Ausgangsvoraussetzungen
Stellen Sie sich vor:

Jahreseinnahmen: 40.000 €.
Pauschalregelung
Neugeschäft → ermäßigter Satz 5%
ATECO-Aktivitätscode für Unterkünfte
Rentabilitätskoeffizient: 40%
INPS Gestione Separata (häufigster Fall für Strukturen ohne “klassische kommerzielle” Organisation)

1️⃣ Berechnung des steuerpflichtigen Einkommens
Die tatsächlichen Kosten (Nebenkosten, Reinigung, Frühstück, Portale usw.) sind nicht in der Pauschale enthalten.
Der Staat geht davon aus, dass Sie einen bestimmten Prozentsatz des Gewinns haben.

👉 Steuerpflichtiges Einkommen = Einnahmen × Koeffizient

40.000 EURO × 40% = 16.000 EURO

📌 Einkommen, auf das Steuern und Beiträge berechnet werden: 16.000 €.

2️⃣ INPS-Beiträge
Mit der Gestione Separata INPS:

Richtsatz: ca. 26%
Kein festes Minimum
Sie zahlen nur, wenn Sie sammeln

16.000 EURO × 26% = 4.160 EURO

📌 Jährliche INPS-Beiträge: ca. 4.160 €

⚠️ Wichtig:

Die Beiträge sind absetzbar, wodurch sich die Bemessungsgrundlage für Ihre Steuern verringert.

3️⃣ Bemessungsgrundlage für Steuern

Steuerpflichtiges Einkommen 16.000 €.
- INPS-Beiträge €4.160
——————————–
Bemessungsgrundlage 11.840 €.

4️⃣ Ersatzsteuer (5%)
Ein neues Unternehmen zu sein:

11.840 EURO × 5% = 592 EURO

📌 Jährliche Gebühren: ca. 592 €.

(Ja, weniger als 600 EUR an tatsächlichen Steuern)

5️⃣ Wie viel zahlen Sie insgesamt an den Staat?
Eintrag
Betrag
INPS-Beiträge
€4.160
Satz 5%
€592
Insgesamt
€4.752

6️⃣ Wie viel bleibt in Ihrer Tasche (NET)

Einnahmen 40.000 Euro
- Gebühren und Beiträge 4.752 €.
——————————–
NETTO (vor Kosten) €35.248

📌 Von den Einnahmen bleiben etwa 88% übrig, bevor die tatsächlichen Kosten (Versorgungsleistungen, Reinigung, Wartung, Portale, Frühstück usw.) berücksichtigt werden.

🔍 Wichtiger Hinweis zu den tatsächlichen Kosten
Bei der Pauschalregelung:

❌ Sie dürfen KEINE Ausgaben herunterladen
✅ Aber der Staat “gewährt” Ihnen automatisch einen Pauschalabschlag (die 60%, die nicht besteuert werden)
👉 Es ist sehr praktisch, wenn:

Die tatsächlichen Kosten sind niedriger als die des 60%
Das Unternehmen ist schlank und gut organisiert

🧠 Was, wenn es sich NICHT um ein neues Unternehmen handelt? (Satz 15%)
Führen wir die gleiche Berechnung mit einer Besteuerung von 15% durch:

11.840 EURO × 15% = 1.776 EURO

Eintrag
Betrag
INPS-Beiträge
€4.160
Satz 15%
€1.776
Insgesamt
€5.936
Dennoch bleibt die Steuerbelastung deutlich geringer als bei der normalen Regelung.

⚠️ Sonstige zu berücksichtigende Kosten (nicht steuerlich)
Buchhalter: 500 € - 1.200 € / Jahr
Portale (Buchung, Airbnb): 15-20%
Reinigung und Wäsche
Versorgungsunternehmen
Eventuelle Kurtaxe (wird erhoben und überwiesen, nicht auf Ihre Kosten)

🎯 EINFACHE SCHLUSSFOLGERUNG
✔ Die Pauschalregelung ist ideal für Einsteiger
✔ Die eigentliche “Steuer” sind die INPS-Beiträge, nicht die Steuer
✔ Mit 40.000 € Einnahmen können Sie ein sehr attraktives Nettoeinkommen erzielen
✔ Die Bürokratie ist überschaubar, vor allem mit einem guten Buchhalter

🏠 UNTERSCHIED ZWISCHEN B&B, GÄSTEHAUS UND FERIENHAUS
Diese drei Formeln sehen ähnlich aus, aber in Wirklichkeit sind sie sehr unterschiedlich:

Bürokratie
Kosten
Flexibilität
ob eine Mehrwertsteuernummer erforderlich ist oder nicht

🥐 1️⃣ BED & BREAKFAST (B&B)
🔹 Was ist
Es handelt sich um eine Tätigkeit, die in Ihrer Wohnung (oder an Ihrem Wohnsitz) ausgeübt wird, wenn:

ein paar Zimmer mieten
in demselben Gebäude wohnen
Frühstück anbieten
👉 Es ist die “vertrauteste” Form der Gastfreundschaft.

🔹 Hauptmerkmale
✔ Begrenzte Anzahl von Zimmern (von der Region festgelegt)
✔ Obligatorisches Frühstück
✔ Anwesenheit des Eigentümers in der Einrichtung
✔ Häufig strenge regionale Vorschriften

🔹 Mehrwertsteuernummer?
❌ NICHT erforderlich, wenn:

gelegentliche Tätigkeit
wenige Räume
enthaltene Einkommen
✅ Es ist notwendig, wenn:

laufende Tätigkeit
stabile Werbung
unternehmensähnliche“ Organisation”
⚠️ Viele Regionen drängen jetzt auf eine obligatorische Mehrwertsteuerregistrierung.

🔹 Pro und Kontra
✅ Authentische Atmosphäre
❌ Mehr Zwänge
❌ Weniger Freiheit (man muss dort leben)

🏨 2️⃣ LANDLORDS
🔹 Was ist
Es handelt sich um ein echtes unternehmerisches Gastgewerbe:

Anmietung mehrerer Zimmer
auch in verschiedenen Eigenschaften
es ist nicht notwendig, dort zu wohnen
🔹 Hauptmerkmale
✔ Leichte hotelähnliche Dienstleistungen
✔ Reinigung und Wechsel der Wäsche
✔ Keine Verpflichtung zum Frühstück (aber Sie können es anbieten)
✔ Flexibler als das B&B

🔹 Mehrwertsteuernummer?
👉 JA, immer

Sie wird in jeder Hinsicht als gewerbliche Tätigkeit angesehen.

🔹 Pro und Kontra
✅ Professionell
✅ Skalierbar
❌ Mehr Bürokratie
❌ Höhere Fixkosten

🗝️ 3️⃣ FERIENWOHNUNG/VERMIETUNG
🔹 Was ist
Sie mieten eine ganze Wohnung:

ohne Frühstück
ohne “hotelähnliche” Dienstleistungen”
für kurze Aufenthalte
👉 Es ist die am häufigsten verwendete Formel auf Airbnb & Booking.

⚠️ Hier ist der entscheidende Unterschied
🔹 Nicht-unternehmerische Ferienwohnung
✔ 1 oder 2 Eigenschaften
✔ Keine zusätzliche Leistung
✔ Gelegentliche Tätigkeit

👉 KEINE Mehrwertsteuernummer erforderlich
👉 Besteuerung als Privatperson (IRPEF oder Trockengutschein)

🔹 Ferienhaus ENTERPRISE
✔ 3 oder mehr Eigenschaften
✔ Kontinuierliche Tätigkeit
✔ Organisation (Reinigung, Check-in, Werbung)

👉 MwSt.-Nummer MÜSSIG

🔥 KURZE ZUSAMMENFASSUNG

💰 FLATRATE ODER PRIVAT BLEIBEN? WAS SICH WIRKLICH AUSZAHLT
Hier kommen wir zum wichtigsten Teil.

👤 REMAIN PRIVATE (ohne MwSt.-Nummer)
✔ Wenn es sich auszahlt
Sie haben nur 1 Eigenschaft
Einnahmen von weniger als 15.000-20.000 Euro
Sie wollen keine Bürokratie
Sie wollen kein INPS
🔹 Besteuerung
Trockengebühr 21%
Oder die normale IRPEF
📌 Keine Sozialversicherungsbeiträge
📌 Null elektronische Rechnungen

❌ Benachteiligungen
Sie können nicht wachsen
Risiko von Streitigkeiten, wenn die Tätigkeit stabil wird
Sie können keine echten Geschäfte machen

🧾 PAUSCHALE MEHRWERTSTEUERNUMMER
✔ Wenn es sich auszahlt
Einkünfte über 20.000-25.000 €
Stabile Aktivität
Weitere Immobilien oder Zimmer
Sie wollen in Ruhe arbeiten und wachsen

🔹 Besteuerung
5% (neue Tätigkeit) oder 15%
INPS-Beiträge (aber absetzbar)
Bis zu 85.000 € an Einkünften
📌 Steuerlich sehr effizient
📌 Mehr Glaubwürdigkeit
📌 Kein Risiko von Sanktionen

⚖️ TROCKENER VERGLEICH

🔹 30.000 € an Einnahmen
Regime
Wie viel zahlen Sie
Privat (21%)
~€6.300
Verwirken 5%
~€3.500-4.000
👉 Siege durch Forfaitierung (auch mit INPS).

🎯 LETZTE (EHRLICHE) SCHLUSSFOLGERUNG
👉 Privat zu bleiben lohnt sich nur, wenn:

ist ein kleines Unternehmen
fast ein Extra
ohne Wachstumsambitionen
👉 Verwirkt, wenn:

Sie wollen die Dinge richtig machen
Sie verdienen wirklich
Sie wollen nicht mit der Angst vor der Kontrolle leben
Glauben Sie, dass Sie mit der Zeit wachsen werden?

Ein Beispiel mit 2 Eigenschaften

Perfekter, sehr klarer Fall 👍.
Mit 2 Immobilien und 60.000 € Jahresumsatz stehen wir genau an der Schwelle zwischen “privat” und “geschäftlich”. Ich gebe Ihnen eine ehrliche Analyse, Zahlen in der Hand, und dann eine klare Schlussfolgerung.

🏠 IHR FALL
2 Immobilien
Jährliche Gesamteinnahmen: 60.000 €.
Kurzzeit-/Touristenmiete
De facto kontinuierliche Tätigkeit

OPTION 1️⃣ - PRIVAT BLEIBEN (ohne MwSt.-Nummer)
📌 Ist das möglich?
👉 JA, aber bis an die Grenze
Bei 2 Immobilien sind Sie nicht automatisch verpflichtet, sich für die Mehrwertsteuer registrieren zu lassen, vorausgesetzt, dass:

keine zusätzlichen Dienstleistungen (kein Frühstück, kein Concierge, keine Rezeption)
Tätigkeiten, die formell als “Leasing” bezeichnet werden”
nicht allzu organisierte Verwaltung
⚠️ Mit 60.000 € sind Sie der Kontrolle sehr stark ausgesetzt: Das Risiko ist nicht theoretisch.

💰 BESTEUERUNG ALS PRIVATPERSON (TROCKENKUPON 21%)

60.000 EURO × 21% = 12.600 EURO

Zu zahlender Gesamtbetrag:
12.600 € an Steuern
0 INPS-Beiträge
Netto:

€60.000 - €12.600 = €47.400

📌 Sieht gut aus, ABER:

keine Rentenversicherung
Risikoumschulung als Geschäftsaktivität
wenn die Agentur Sie anfechtet → Steuern + rückständige INPS-Gebühren + Bußgelder

OPTION 2️⃣ - FISCAL VAT PARTICIPATION (die realistischste)
Lassen Sie uns die echten Zahlen sehen.

🔢 1️⃣ Steuerpflichtiges Einkommen (Pauschalsatz)
Aktivitätskoeffizient der Unterkunft: 40%

60.000 EURO × 40% = 24.000 EURO

🧑‍⚖️ 2️⃣ INPS-Beiträge (getrennte Verwaltung ~26%)

24.000 EURO × 26% = 6.240 EURO

🧾 3️⃣ Grundlage für Gebühren

€24.000 - €6.240 = €17.760

💸 4️⃣ Ersatzsteuer
🔹 Wenn NEUE Aktivität (5%)

17.760 EURO × 5% = 888 EURO

🔹 Wenn NICHT neu (15%)

17.760 EURO × 15% = 2.664 EURO

📊 INSGESAMT ZAHLBAR
🟢 Verwirken 5%
Eintrag
Betrag
INPS
€6.240
Steuer
€888
Insgesamt
€7.128
Netto:

€60.000 - €7.128 = €52.872

🟡 Verwirken 15%
Eintrag
Betrag
INPS
€6.240
Steuer
€2.664
Insgesamt
€8.904
Netto:

€60.000 - €8.904 = €51.096

⚖️ ENDGÜLTIGER (TROCKENER) VERGLEICH
Regime
Netz
Risiko
Privat
€47.400
⚠️ Hoch
Verwirken 5%
€52.872
✅ Niedrig
Verwirken 15%
€51.096
✅ Niedrig
👉 Verwirkung gewinnt auch wirtschaftlich, nicht nur rechtlich.

🚨 DER SCHLÜSSELPUNKT (was wirklich zählt)
Betrug:

2 Immobilien
60.000 € an Einkünften
laufende Verwaltung
Online-Portale
organisierte Reinigung
👉 Wenn Sie privat bleiben, sind Sie steuerlich anfällig.
👉 Wenn sie deine Tätigkeit in Frage stellen:

Sie fragen Sie nach INPS-Rückständen
unbezahlte Steuern
Sanktionen
Interessen
Und die “Ersparnis” des Gutscheins verschwindet im Handumdrehen.

🎯 LETZTER RAT (EHRLICH, ALS FREUND)
✅ Offene pauschale Mehrwertsteuernummer

bei Neugründung → 5% für 5 Jahre
du bist still
Sie verdienen mehr
Sie können wachsen (drittes Eigentum, Mitarbeiter usw.)
❌ Bleiben Sie privat:

unter 20-25k sinnvoll ist
oder als vorübergehender Test

👉 2 Immobilien - 60.000 € pro Jahr - pauschale Mehrwertsteuernummer

1️⃣ URLAUBHAUS oder MIETHAUS?
👉 Ferienhaus (Unternehmer) gewinnt. Zweifellos.
Ich werde jetzt erklären, warum, ohne ein Blatt vor den Mund zu nehmen.

🗝️ HOLIDAY HOUSE (Unternehmer)
Was es in der Praxis bedeutet
Vermietungen ganzer Wohnungen
Kein Frühstück
Keine “Hotel”-Dienstleistungen”
Check-in, Reinigung, Wäsche erlaubt
Perfekte Formel für Airbnb / Booking
Warum es IDEAL für Sie ist
✅ Es ist die einfachste und am wenigsten eingeschränkte Form
✅ Niedrigere Kosten
✅ Weniger Gesundheitskontrollen
✅ Weniger Bürokratie
✅ Perfekt mit Pauschalregelung
✅ Skalierbar (wenn Sie morgen das 3. Grundstück nehmen)

Es ist die am weitesten verbreitete und sicherste Option für die professionelle Kurzzeitvermietung.

🏨 ZIMMERVERMIETUNG
Was es ist
Vermietung von Einzelzimmern
Dienstleistungen eher wie in einem Hotel
Häufiger Wäschewechsel
Frühstück möglich
Strengere Vorschriften
Warum Sie das NICHT tun sollten
❌ Mehr Bürokratie
❌ Mehr kommunale und regionale Zwänge
❌ Häufig INPS-Händler (teurer)
❌ Bringt keine wirklichen Steuervorteile
❌ Es macht nur Sinn, wenn man Zimmer und nicht Wohnungen macht.

🎯 VERDICT OUT
👉 2 Wohnungen = unternehmerisches URLAUBSHEIM
Es ist die sauberste, billigste und intelligenteste Wahl.

2️⃣ BEST ATECO CODE (SCHLÜSSELFRAGE)
Hier steht alles auf dem Spiel: Steuern, INPS, Seelenfrieden.

✅ EMPFOHLENER ATECO-CODE
55.20.51 - Kurzzeit-Zimmervermietung, Ferienhäuser und -wohnungen
📌 Es ist der am weitesten verbreitete und am besten zu verteidigende Code für:

Ferienhäuser
Unternehmerische touristische Vermietungen
Professionelles Airbnb
Weil es das Richtige ist
✔ Pauschalpreis 40%
✔ Kompatibel mit INPS Gestione Separata
✔ Keine Frühstückspflicht
✔ Kein Hotelservice
✔ Akzeptiert von der Steuerbehörde und den Gemeinden

⚠️ Andere ähnliche Codes führen oft:

INPS-Händler
feste Mindestbeiträge
mehr Kontrollen
👉 Mit diesem Code können Sie Tausende sparen, wenn Sie ihn richtig wählen.

3️⃣ CHECKLISTE FÜR DEN BETRIEB
👉 WAS BIS MORGEN FRÜH IN DER REIHENFOLGE ZU TUN IST
Speichern Sie es. Es ist Ihr Fahrplan.

🟢 SCHRITT 1 - Buchhalter (ZUERST)
📅 Morgen:

einen Buchhalter wählen, der sich mit Tourismus auskennt
sagen Sie es ihm deutlich:

“Ich möchte eine pauschale Mehrwertsteuernummer eröffnen - Ferienwohnung - ATECO-Code 55.20.51”.”
📌 Delegieren Sie die Wahl des Codes nicht “nach dem Zufallsprinzip”.

🟢 SCHRITT 2 - Eröffnung der MwSt-Nummer
Der Buchhalter schon:

Mehrwertsteuer-Eröffnung
Wahl der Pauschalregelung
Tarifantrag 5% (wenn neue Tätigkeit)
Anmeldung bei INPS Gestione Separata
⏱️ Zeit: 1-3 Tage
💸 Kosten: oft kostenlos oder in der Dienstleistung enthalten

🟢 SCHRITT 3 - SCIA an die Stadtverwaltung
Präsentation der SCIA der Ferienwohnung
Übermittlung von Katasterdaten
Einhaltung der regionalen Anforderungen
📌 Jede Region hat etwas andere Regeln, aber alles ist einheitlich.

🟢 SCHRITT 4 - Polizeipräsidium
Registrierung für Web-Unterkünfte
Verpflichtung zur Benachrichtigung der Gäste innerhalb von 24 Stunden
⚠️ Dies ist IMMER obligatorisch.

🟢 SCHRITT 5 - Identifikationscode (CIN / CIR)
Beantragung des regionalen/nationalen Identifizierungscodes
Muss eingefügt werden:

auf Airbnb
bei Buchung
auf jeder Anzeige

🟢 Schritt 6 - Portale und Praxisverwaltung
Update Airbnb / Buchung mit:

MwSt.-Nr.
Identifizierungscode
Satz:

Einchecken
Reinigung
saisonale Preise

🟢 SCHRITT 7 - Rechnungsstellung
Elektronische Rechnung aktivieren
Rechnung:

a Buchung
an alle Direktkunden
📌 In Pauschalbeträgen:

keine Mehrwertsteuer
kein Einbehalt

4️⃣ FEHLER ZU VERMEIDEN (SEHR WICHTIG)
❌ Mit 60.000 € “privat” bleiben
❌ Falscher ATECO-Code
❌ Akzeptieren von INPS-Händlern ohne Grund
❌ Angebot eines Frühstücks (ändert Ihr Regime)
❌ Alles “mittendrin” machen”

🎯 ENDGÜLTIGE SCHLUSSFOLGERUNG (KLAR UND DEUTLICH)
✔ Unternehmerische Ferienwohnung
✔ Pauschale Umsatzsteuernummer
✔ ATECO-Code 55.20.51
✔ Bewertung 5% bei neuer Tätigkeit

👉 Es ist die bequemste, sicherste und einfachste Kombination für Ihren Fall.